PAJOTTEGEM – HERNE – Uw woning is volgens het internet 387.325 euro waard. Maar klopt dat ook?
Wie vandaag wil weten hoeveel zijn woning waard is, vindt online in enkele ogenblikken een schatting, soms zelfs tot op de euro nauwkeurig. Maar hoe betrouwbaar is zo’n berekening en houdt ze voldoende rekening met de staat, de ligging, de energieprestatie en renovaties van het pand? Deklaroen legde tien vragen over waardebepaling en woningverkoop voor aan Jens Lanneer van Vastgoed Lanneer in Herne.
Jens Lanneer is erkend vastgoedmakelaar-bemiddelaar en beschikt over BIV-nummer 507.604. Zijn kantoor aan het Centrum in Herne verzorgt naast verkoop en verhuur ook aankoopbegeleiding, bouwcoördinatie en rentmeesterschap. Bij dat laatste neemt het kantoor het dagelijkse beheer van verhuurd vastgoed van de eigenaar over.
De BIV-erkenning is meer dan een titel. Vastgoedmakelaar is in België een gereglementeerd beroep. Een erkende makelaar moet de beroepsregels naleven, zich permanent bijscholen en over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en beschermde derdenrekening beschikken. Algemene benamingen als ‘vastgoedadviseur’ of ‘vastgoedconsulent’ bieden op zichzelf niet dezelfde waarborgen.
Online schatting: mogelijke indicatie, maar geen zekerheid
Eigenaars laten hun woning niet alleen schatten met het oog op een verkoop, maar ook uit nieuwsgierigheid of bij een nalatenschap, schenking, echtscheiding of verdeling.
Een automatische waardebepaling vertrekt doorgaans van meetbare gegevens zoals het adres, het woningtype, de oppervlakte, het bouwjaar, het aantal slaapkamers en het EPC-label. Die informatie wordt vergeleken met andere woningen en eerdere verkopen in de omgeving.
Volgens Jens Lanneer kan zo’n berekening een eerste voorlopige aanwijzing geven, maar ziet een computersysteem de woning niet. Twee vergelijkbare huizen kunnen sterk in waarde verschillen door renovaties, materiaalkeuze, lichtinval, indeling of onderhoud. Ook vochtproblemen, scheuren, een verouderde technische installatie of een slecht dak worden niet altijd in de berekening opgenomen.
“Door ervaring leert een makelaar signalen herkennen die iets zeggen over de staat van een gebouw en over mogelijke toekomstige kosten”, aldus Jens. Bij vermoedens van ernstige bouwkundige problemen blijft onderzoek door een architect of technisch deskundige aangewezen.
Ook het woord ‘gratis’ verdient aandacht. Wie online een schatting aanvraagt, moet vaak contactgegevens invullen. Die zijn commercieel interessant omdat de aanvrager mogelijk verkoopplannen heeft. Dat maakt de schatting niet noodzakelijk onbetrouwbaar, maar de aanvrager kijkt beter na waarvoor zijn gegevens verder worden gebruikt.
Ook een gratis schatting aan huis kan bedoeld zijn om een nieuwe klant te winnen. De eigenaar is nadien niet verplicht een verkoopopdracht te ondertekenen en mag uitleg vragen over de berekening, de dienstverlening, de commissie en de voorwaarden.
In Pajottegem weegt de ligging zwaar
Ligging is veel meer dan een adres of postcode. Dat geldt bij uitstek in een landelijke gemeente als Pajottegem. De deelgemeenten en dorpen hebben elk hun eigen karakter, bereikbaarheid en voorzieningen. Zelfs binnen éénzelfde straat kunnen aanzienlijke verschillen bestaan.
Voor een gezin waarvan beide partners dagelijks met de trein naar het werk reizen, kan de nabijheid van een station doorslaggevend zijn. Andere kopers zoeken juist een vrijstaande woning buiten de dorpskern, met rust, privacy en uitzicht over het landschap. Oudere kopers geven mogelijk de voorkeur aan een woning nabij winkels, medische voorzieningen en openbaar vervoer. “Een koppel dat nog jarenlang op de trein is aangewezen, kijkt anders naar een woning dan mensen die vooral rust zoeken voor hun oude dag. De ligging moet niet alleen bij de woning, maar ook bij de levenswijze van de koper passen”, zegt Jens Lanneer.
Een goed georiënteerde tuin, voldoende privacy, parkeergelegenheid en een mooi uitzicht kunnen de waarde positief beïnvloeden. Doorgaand verkeer, geluidshinder, watergevoeligheid of een moeilijk bereikbare ligging kunnen de belangstelling verminderen.
Een groot perceel is in een landelijke omgeving vaak een troef, maar vraagt ook onderhoud. Een open uitzicht is aantrekkelijk, maar vormt niet noodzakelijk een garantie dat de omliggende gronden nooit bebouwd zullen worden. En…. bij landelijke woningen en voormalige hoeves kunnen bovendien specifieke stedenbouwkundige voorschriften of erfdienstbaarheden spelen.
Grote woning vindt niet vanzelf een koper
Grote vrijstaande woningen en villa’s vinden nog altijd kopers, maar de markt kijkt er anders naar dan enkele decennia geleden. Ook woningen op een terrein van 20 are worden stilaan eerder uitzondering dan regel. Nieuwe bouwgronden zijn vandaag doorgaans veel kleiner en tellen vaak ongeveer 4 tot 8 are, afhankelijk van de ligging en het soort bebouwing.
Ruimte blijft aantrekkelijk voor grotere of nieuw samengestelde gezinnen en voor mensen die thuiswerken. Tegelijk houden kandidaat-kopers meer rekening met energieverbruik, onderhoud en renovatiekosten. Een grote woning met een slechte energieprestatie, verouderde ramen en een oud dak kan daardoor een beperktere kopersgroep aanspreken dan een compactere, energiezuinige woning. Ook een groot perceel vormt niet voor iedereen een voordeel: het betekent meer privacy en tuinruimte, maar eveneens meer onderhoud. Veel vierkante meters en een grote lap grond bieden dus niet automatisch de garantie op een hoge verkoopprijs.
Hoe verloopt een professionele waardebepaling?
Bij een professionele waardebepaling wordt de woning ter plaatse onderzocht. De makelaar kijkt naar de buurt, de oppervlakte en het aantal kamers, maar ook naar de staat van onderhoud, de indeling, de afwerking, de energieprestatie, de technische installaties en mogelijke renovatiekosten. Ook de beschikbare documenten zijn belangrijk. Komen de feitelijke en vergunde toestand overeen? Zijn verbouwingen correct vergund? Zijn er erfdienstbaarheden of andere aandachtspunten? Is het perceel watergevoelig?
Een waardebepaling houdt bovendien niet alleen rekening met de huidige toestand, maar ook met de toekomstmogelijkheden van het pand. Mogelijke uitbreidingen, verbouwingen, een andere indeling of een eventuele herbestemming kunnen de waarde beïnvloeden, voor zover die plannen stedenbouwkundig en technisch haalbaar zijn. Vervolgens worden de vaststellingen getoetst aan recente verkopen, het actuele aanbod en de belangstelling voor vergelijkbare woningen in de omgeving. Daarbij is lokale marktkennis belangrijk.
Ook een professionele schatting blijft echter een onderbouwde inschatting en biedt geen garantie dat de woning voor exact dat bedrag zal worden verkocht.
Vraagprijs, marktwaarde en verkoopprijs
De geschatte marktwaarde is het bedrag dat een woning onder normale omstandigheden vermoedelijk kan opbrengen. De vraagprijs is het bedrag waarmee ze te koop wordt aangeboden. Die kan deel uitmaken van een verkoopstrategie en iets hoger of lager liggen dan de geschatte waarde. De verkoopprijs is uiteindelijk het bedrag waarover koper en verkoper overeenstemming bereiken. De concrete verkoopprijs wordt dus bepaald door wat de verkoper wil aanvaarden en wat een koper bereid en in staat is te betalen.
Eigenaars laten zich bij de waardering van hun woning soms leiden door persoonlijke herinneringen. Dat is begrijpelijk, maar de markt betaalt niet voor emotionele waarde. “Voor een eigenaar kan een woning verbonden zijn met tientallen jaren gezinsleven, hard werk en mooie herinneringen. Die sentimentele waarde speelt voor een kandidaat-koper echter geen rol in de prijsbepaling”, verduidelijkt Jens Lanneer.
Een te hoge vraagprijs is niet noodzakelijk in het voordeel van de verkoper. Wanneer een woning lang te koop blijft staan, kunnen kandidaat-kopers zich afvragen waarom ze nog niet werd verkocht. Een latere prijsverlaging kan bovendien de indruk wekken dat er iets mis is met het pand.
Niet alleen het EPC beïnvloedt het beschikbare budget
Kandidaat-kopers kijken beter niet alleen naar de aankoopprijs. Daarbovenop komen de registratiebelasting, de kosten van de aankoopakte en, bij een hypothecaire lening, de kosten van de kredietakte. Ook de rente maakt dat het totaal terugbetaalde bedrag aanzienlijk hoger kan liggen dan het oorspronkelijk geleende kapitaal.
Daarnaast kunnen investeringen nodig zijn in isolatie, verwarming, ramen, elektriciteit of dakwerken. Een ongunstig EPC-label waarschuwt voor mogelijke bijkomende kosten. Wie in Vlaanderen een woning met label E of F koopt, moet die binnen zes jaar renoveren tot minstens label D.
Zeker bij een lening op 25 of 30 jaar moet er voldoende financiële ruimte overblijven voor renovaties, onderhoud en onverwachte uitgaven. De vraag is dus niet alleen hoeveel iemand kan lenen, maar vooral hoeveel hij gedurende vele jaren comfortabel kan blijven betalen.
Meer dan een advertentie plaatsen
De opdracht van een vastgoedmakelaar gaat verder dan een advertentie plaatsen en een bord aan de gevel bevestigen. “Verkopen of kopen is voor de meeste mensen geen dagelijkse bezigheid. Velen maken het maar één of twee keer in hun leven mee. Een goede voorbereiding en begeleiding door iemand die men vertrouwt, kunnen heel wat onzekerheid voorkomen”.
De begeleiding door een goede vastgoedmakelaar verloopt doorgaans in verschillende stappen:
- De woning bezoeken en de vermoedelijke marktwaarde bepalen.
- De verkoper adviseren over een realistische vraagprijs en verkoopstrategie.
- De verkoopopdracht en de bijbehorende kosten en voorwaarden vastleggen.
- De nodige attesten, documenten en stedenbouwkundige informatie verzamelen.
- Foto’s, een verkoopbeschrijving en eventueel een grondplan of video maken.
- De woning bekendmaken via vastgoedwebsites, sociale media, het eigen netwerk en een verkoopbord.
- Vragen van kandidaat-kopers beantwoorden en bezoeken organiseren.
- De belangstelling opvolgen en de financiële haalbaarheid van biedingen nagaan.
- Biedingen en eventuele voorwaarden duidelijk aan de verkoper voorleggen.
- De onderhandelingen tussen kandidaat-koper en verkoper begeleiden.
- De nodige informatie aan de notaris bezorgen en de verkoopovereenkomst voorbereiden.
- Het dossier opvolgen tot aan de ondertekening van de authentieke akte en de overdracht van de sleutels.
Heeft een lokale makelaar een voordeel?
Jens: “Absoluut, lokale marktkennis biedt een meerwaarde. Een makelaar uit de streek kent doorgaans de verschillen tussen de deelgemeenten, dorpskernen en straten. Hij kent de bereikbaarheid, de voorzieningen en de kenmerken van de verschillende woonomgevingen en beschikt over een netwerk van mensen die specifiek in het Pajottenland zoeken”.
De vestigingsplaats van het kantoor mag echter niet het enige keuzecriterium zijn. Erkenning, ervaring, bereikbaarheid, transparante voorwaarden en vertrouwen blijven minstens even belangrijk. Een makelaar van buiten de streek kan eveneens degelijk werk leveren wanneer hij de lokale markt grondig onderzoekt.
Ook de manier waarop woningen worden aangeboden, verandert. Zowel de klassieke openbare verkoop als de verkoop uit de hand zonder professionele begeleiding verliezen terrein ten voordele van verkoop via een immokantoor, omdat eigenaars steeds vaker behoefte hebben aan een correcte waardebepaling, gerichte publiciteit, begeleiding van kandidaat-kopers en ondersteuning bij de toenemende administratieve en wettelijke verplichtingen.
Eerlijke beelden blijven belangrijk
Professionele fotografie en digitale inrichting kunnen helpen om de mogelijkheden van een woning te tonen. Met artificiële intelligentie kunnen beelden vandaag echter zo sterk worden aangepast dat ze nauwelijks nog met de werkelijkheid overeenstemmen. Volgens de geïnterviewde houdt dat risico’s in. Wanneer kandidaat-kopers bij een bezoek vaststellen dat de woning sterk afwijkt van de internetpresentatie, voelen zij zich mogelijk misleid en haken ze af.
Digitale simulaties kunnen nuttig zijn, bijvoorbeeld om te tonen hoe een lege ruimte kan worden ingericht. Dan moet wel duidelijk worden vermeld dat het om een bewerkt beeld gaat.
Pajottegem is geen eenvormige markt
Pajottegem vormt sinds 1 januari 2025 één fusiegemeente, maar is daarom nog geen eenvormige vastgoedmarkt. Het grondgebied omvat verschillende dorpen, woonlinten en landelijke gebieden, elk met hun eigen kenmerken.
Ook het woningbestand is gevarieerd: van rijwoningen en appartementen tot vrijstaande woningen, oudere dorpshuizen, villa’s en voormalige hoeves. Dergelijke panden laten zich niet altijd gemakkelijk vergelijken. Een gemiddelde woningprijs voor de volledige gemeente zegt daarom weinig over de waarde van één specifieke eigendom.
En hoeveel een woning uiteindelijk werkelijk waard is? Dat wordt pas duidelijk wanneer een verkoper bereid is een bepaald bedrag te aanvaarden en een koper bereid en in staat is dat bedrag ervoor te betalen.
Nadere info:
Vastgoed Lanneer – Centrum 4, – Herne – Pajottegem – +32 487 78 51 27 – info@vastgoedlanneer.be
